집주인이 보증금 올려달라고 할 때 — 전세 증액 거부하는 법

집주인이 보증금 인상을 요구할 때 임차인은 5% 상한 초과분을 거부할 수 있습니다. 계약갱신청구권과의 관계, 실제 거부 방법을 단계별로 정리했습니다.

보증금 인상 요구, 임차인이 거부할 수 있나

계약 만료가 다가올 무렵, 집주인으로부터 '보증금을 올려달라'는 연락을 받는 경우가 많습니다. 처음에는 어떻게 반응해야 할지 몰라 당황하는 세입자가 많지만, 실제로 임차인에게는 생각보다 강력한 법적 권리가 있습니다.

주택임대차보호법은 계약갱신 시 보증금 증액 폭에 명확한 상한을 두고 있습니다. 집주인이 이 상한을 초과하여 인상을 요구한다면 임차인은 [[합법적으로 거부]]할 수 있습니다.

주택임대차보호법에 따르면, 임대인은 계약갱신 시 보증금을 **직전 보증금의 5% 이내**에서만 올릴 수 있습니다. 이를 '증액 상한 규정'이라고 합니다.

계산 방법은 간단합니다. 현재 보증금 × 1.05가 집주인이 요구할 수 있는 최대 금액입니다. 예를 들어 현재 보증금이 3억 원이라면 갱신 시 최대 3억 1,500만 원까지만 요구할 수 있습니다.

📌 5% 상한은 임대인과 임차인이 합의하더라도 초과할 수 없습니다. 임차인이 스스로 동의해서 5%를 초과하여 증액한 계약서를 작성했다 해도, 초과분은 법적으로 무효가 될 수 있습니다.

임차인은 계약갱신청구권을 행사해 계약을 1회 연장할 수 있습니다. 이 권리를 행사할 때 5% 상한 규정이 함께 적용됩니다.

중요한 것은 계약갱신청구권을 행사한 경우와 신규 계약을 맺는 경우가 다르다는 점입니다.

**계약갱신청구권 행사 시** — 5% 상한이 강제 적용됩니다. 집주인이 5%를 초과하는 인상을 요구할 수 없습니다.

**갱신 없이 신규 계약 시** — 5% 상한이 적용되지 않습니다. 임차인이 자발적으로 기존 계약을 종료하고 새 계약을 맺는 경우, 보증금 협상은 자유롭게 이루어집니다.

따라서 집주인이 5% 초과 인상을 요구하며 압박한다면, [[계약갱신청구권을 행사]]하겠다는 의사를 명확히 밝히는 것이 가장 강력한 대응입니다.

💡 계약갱신청구권은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 행사해야 합니다. 이 기간을 놓치지 않도록 달력에 미리 표시해두세요.

5% 이내라도 임차인이 인상 자체를 거부할 수는 있습니다. 집주인이 5% 인상을 요구한다고 해서 반드시 수용해야 하는 것은 아닙니다. 다만 이 경우 집주인도 갱신을 거절할 수 있는 정당한 사유가 없는 한, 임차인의 계약갱신청구권 행사를 막을 수 없습니다.

실무적으로는 집주인이 갱신을 원하는 경우 어느 정도의 협상 여지가 있습니다. 집주인이 0% 인상(현 보증금 유지)을 거부한다면 임차인 역시 5% 미만의 인상으로 맞대응하는 것이 가능합니다.

법적 상한을 초과하는 인상을 강요하거나, 거부할 경우 퇴거를 압박하는 집주인은 주택임대차보호법을 위반하는 것입니다.

이런 상황에서 임차인이 취할 수 있는 조치는 다음과 같습니다.

**문자·카카오톡으로 의사 표시 남기기** — 구두로만 대화하지 말고, 계약갱신청구권 행사 의사와 5% 초과 거부 의사를 문자 등 기록이 남는 방식으로 전달하세요.

**내용증명 발송** — 집주인에게 계약갱신청구권 행사 및 현 조건(또는 5% 이내) 갱신 의사를 내용증명으로 발송하면 법적 효력을 갖습니다.

**주택임대차분쟁조정위원회 신청** — 분쟁이 해결되지 않으면 각 지역의 주택임대차분쟁조정위원회에 조정 신청을 할 수 있습니다. 무료로 이용 가능합니다.

⚠️ 집주인이 '5% 인상 안 하면 계약 연장 안 해준다'고 압박하더라도, 계약갱신청구권을 행사한 임차인에게 정당한 사유 없이 갱신을 거절할 수 없습니다. 섣불리 이사를 결정하지 마세요.

**1단계** — 계약 만료일을 확인하고, 계약갱신청구권 행사 가능 기간(만료 6개월~2개월 전)인지 확인합니다.

**2단계** — 집주인의 요구가 5% 상한을 초과하는지 계산합니다.

**3단계** — 5% 초과 시, 문자 또는 내용증명으로 '계약갱신청구권을 행사하며 5% 초과 증액에는 동의하지 않는다'는 의사를 전달합니다.

**4단계** — 집주인과 협의가 되지 않으면 주택임대차분쟁조정위원회나 법률 전문가의 도움을 받습니다.

5% 이내에서 증액에 합의했다면, 계약서를 새로 쓰거나 기존 계약서에 변경 내용을 추가 기재합니다. 이때 [[확정일자를 새로 받는 것]]이 중요합니다. 증액된 보증금 전체에 대해 새 확정일자 기준으로 우선변제권이 적용되기 때문입니다.

갱신 계약서에 '계약갱신청구권 행사에 의한 갱신'임을 명시해두면 추후 분쟁을 예방할 수 있습니다.

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