계약갱신청구권 거절 사유 총정리 — 임대인이 거절할 수 있는 경우와 임차인 대응법

임대인이 계약갱신청구권을 거절할 수 있는 법적 사유 8가지를 총정리했습니다. 실거주 갱신거절 요건부터 임차인 대응법까지 꼼꼼히 확인하세요.

계약갱신청구권, 임대인이 거절할 수 있을까?

2020년 주택임대차보호법 개정으로 도입된 계약갱신청구권은 임차인이 한 번에 한해 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리입니다. 하지만 이 권리가 절대적인 것은 아닙니다. 법에서 정한 일정한 사유가 있을 때, 임대인은 갱신을 [[거절]]할 수 있습니다.

문제는 임대인이 아무 이유나 들어 거절할 수 없다는 점입니다. 법에서 열거한 사유에 해당하지 않는데 거절 통보를 받았다면, 임차인은 이를 다툴 수 있습니다. 지금부터 갱신 거절이 가능한 사유를 하나씩 살펴보겠습니다.

주택임대차보호법에서는 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유를 구체적으로 정하고 있습니다.

**1. 임차인의 차임 연체**

임차인이 2기(2달치)분 이상 차임을 연체한 경우입니다. 한 번에 2달치를 안 냈을 때만이 아니라, 여러 번에 걸쳐 연체한 금액이 누적으로 2달치에 달해도 해당됩니다.

**2. 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우**

임차인이 허위 서류를 제출하거나 속임수를 써서 계약을 체결했다면 갱신 거절 사유가 됩니다.

**3. 임대인의 동의 없이 전대한 경우**

집의 일부 또는 전부를 임대인 동의 없이 다른 사람에게 빌려준 경우입니다.

**4. 임차인이 임차 주택을 고의 또는 중과실로 파손한 경우**

단순 소모성 손상이 아니라 고의적이거나 심각한 부주의로 주택을 훼손했을 때 해당됩니다.

**5. 임차 주택이 철거·재건축이 필요한 경우**

건물이 노후되어 철거하거나 재건축이 예정된 경우인데, 이 경우에는 임대인이 계약 당시부터 이 사실을 임차인에게 고지했어야 합니다.

**6. 임대인(직계존속·직계비속 포함)의 실거주 목적**

임대인 본인 또는 직계 가족이 실제 거주하려는 경우입니다. 가장 분쟁이 많은 사유이며, 아래에서 자세히 설명합니다.

**7. 임차인이 임대인의 동의 없이 주택의 구조를 변경한 경우**

개인 인테리어 수준을 넘어 구조 자체를 바꿨을 때에 해당합니다.

**8. 그 밖에 임차인이 의무를 현저히 위반한 경우**

위에서 열거한 사유에 준하는 중대한 의무 위반이 있을 때 적용됩니다.

📌 이 8가지 사유 외에는 임대인이 갱신을 거절할 수 없습니다. "집을 팔아야 해서", "세입자를 바꾸고 싶어서" 같은 이유는 법적 거절 사유가 되지 않습니다.

실거주 갱신거절은 임차인이 가장 많이 맞닥뜨리는 상황입니다. 임대인이 "내가 살겠다"고 하면 임차인은 물러서야 할까요?

법에 따르면 실거주를 이유로 갱신을 거절하려면, 임대인 본인이나 **직계존속(부모, 조부모)** 또는 **직계비속(자녀, 손자녀)**이 실제로 거주해야 합니다. 형제자매나 배우자의 부모는 이 범위에 포함되지 않습니다.

문제는 [[실제로 입주하지 않는 경우]]입니다. 갱신을 거절해 임차인을 내보낸 뒤 실거주하지 않고 제3자에게 임대하거나, 공실로 두는 경우가 발생합니다. 이때 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다.

⚠️ 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 실제로 거주하지 않으면, 임차인은 그로 인해 발생한 손해(이사비, 중개비, 시세 차액 등)를 배상받을 권리가 있습니다.

갱신 거절에는 사유뿐만 아니라 **통보 시기**도 매우 중요합니다.

임대인은 계약 만료일로부터 **6개월 전부터 2개월 전 사이**에 갱신 거절 의사를 통보해야 합니다. 이 기간을 놓치면 임대인이 갱신 거절 사유가 있더라도, 법적으로는 갱신을 거절한 것으로 인정받기 어렵습니다.

반대로 임차인도 이 기간 안에 갱신청구권을 행사해야 합니다. 계약 만료일 2개월 전까지 갱신 의사를 밝히지 않으면 묵시적 갱신으로 처리될 수 있으니, 양측 모두 시기를 잘 챙겨야 합니다.

💡 갱신 거절 통보는 문자, 내용증명 등 나중에 증거로 남길 수 있는 방식으로 주고받는 것이 좋습니다. 구두로만 주고받으면 분쟁 시 증명이 어렵습니다.

임대인으로부터 갱신 거절 통보를 받았다면, 우선 그 사유가 법에서 정한 사유에 해당하는지 따져봐야 합니다.

**사유가 정당하지 않다면:** 내용증명 등을 통해 갱신 의사를 명확히 밝히고, 필요하다면 법적 절차(분쟁조정위원회 신청, 민사 소송)를 활용할 수 있습니다.

**실거주 갱신거절인데 의심스럽다면:** 퇴거 후 임대인이 실제 입주하는지 확인하고, 실거주하지 않는 사실이 확인되면 손해배상 청구가 가능합니다.

**어쩔 수 없이 이사해야 한다면:** 새 집을 구하기 전 반드시 이사 후의 보증금 안전성을 점검하세요. 이사 과정에서 새로운 전세 계약의 리스크를 빠뜨리기 쉽습니다.

갱신 거절로 새 집을 구해야 하는 상황이든, 기존 집에서 계속 살아야 하는 상황이든 — 보증금은 항상 꼼꼼히 지켜야 합니다. 임대인의 세금 체납, 근저당 설정, 선순위 보증금 규모 등은 겉으로 보이지 않는 리스크입니다.

**집토스리포트**의 보증금 안전진단을 통해 등기부등본을 자동으로 분석하고, 내 보증금이 실제로 얼마나 안전한지 확인해 보세요.