계약갱신청구권 거절 사유 9가지, 이 경우 아니면 거절 못 합니다
임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유는 법에 9가지로 한정돼 있습니다. 여기에 없는 이유거나 만료 6개월~2개월 전 통보를 놓쳤다면 거절은 인정받기 어렵습니다. 실거주 거절의 인정 범위까지 확인하세요.
갱신을 요구했는데 임대인에게서 "안 된다"는 답이 돌아왔다면, 먼저 확인할 것은 그 이유가 법에 열거된 사유인지입니다. 「주택임대차보호법」은 임대인이 계약갱신청구권을 거절할 수 있는 경우를 9가지로 한정해 두었고, 여기에 없는 이유는 거절 근거가 되지 않습니다. 사유가 맞더라도 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 통보했어야 하고, 실거주를 이유로 든 경우에는 누가 실제로 들어와 사는지까지 따져봐야 합니다. 아래에서 9가지 사유와 통보 시기, 실거주 거절의 인정 범위를 차례로 정리합니다.
계약갱신청구권, 임대인이 거절할 수 있을까?
2020년 주택임대차보호법 개정으로 도입된 계약갱신청구권은 임차인이 한 번에 한해 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리입니다. 하지만 이 권리가 절대적인 것은 아닙니다. 법에서 정한 일정한 사유가 있을 때, 임대인은 갱신을 [[거절]]할 수 있습니다.
문제는 임대인이 아무 이유나 들어 거절할 수 없다는 점입니다. 법에서 열거한 사유에 해당하지 않는데 거절 통보를 받았다면, 임차인은 이를 다툴 수 있습니다. 지금부터 갱신 거절이 가능한 사유를 하나씩 살펴보겠습니다.
갱신 거절이 가능한 법정 사유 9가지
주택임대차보호법은 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유를 아래 9가지로 한정해 열거하고 있습니다. 여기에 해당하지 않으면 임대인은 갱신을 거절할 수 없습니다.
**1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우**
한 번에 2달치를 안 냈을 때만이 아니라, 여러 번에 걸쳐 연체한 금액이 누적으로 2기분에 달해도 해당됩니다.
**2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우**
임차인이 허위 서류를 제출하거나 속임수를 써서 계약을 체결했다면 갱신 거절 사유가 됩니다.
**3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우**
임대인이 일방적으로 정한 금액이 아니라, 양측이 합의한 상당한 보상이 실제로 제공되어야 합니다.
**4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우**
집의 일부 또는 전부를 임대인 동의 없이 다른 사람에게 빌려준 경우입니다.
**5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우**
단순 소모성 손상이 아니라 고의적이거나 심각한 부주의로 주택을 훼손했을 때 해당됩니다.
**6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우**
화재·붕괴 등으로 주거로 쓸 수 없게 된 경우입니다.
**7. 임대인이 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 점유를 회복할 필요가 있는 경우**
다만 아래 세 가지 중 하나에 해당해야 합니다. 첫 번째만이 아니라 나머지 둘도 각각 독립된 사유이므로, 계약 당시 고지가 없었다는 이유만으로 거절이 무효가 되는 것은 아닙니다.
- 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
- 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
- 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
**8. 임대인(직계존속·직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우**
임대인 본인 또는 직계 가족이 실제 거주하려는 경우입니다. 가장 분쟁이 많은 사유이며, 아래에서 자세히 설명합니다.
**9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우**
위에서 열거한 사유에 준하는 중대한 의무 위반이 있을 때 적용됩니다. 임대인의 동의 없는 무단 구조변경처럼 원상회복이 어려운 중대한 위반도, 독립된 거절 사유는 아니지만 이 사유에 해당하는지를 두고 다투어질 수 있습니다.
📌 이 9가지 사유 외에는 임대인이 갱신을 거절할 수 없습니다. "집을 팔아야 해서", "세입자를 바꾸고 싶어서" 같은 이유는 법적 거절 사유가 되지 않습니다. 주택임대차보호법에 위반되면서 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없으므로, 계약서에 다른 거절 사유를 적어 두었더라도 무효입니다.
가장 흔한 분쟁: 실거주를 이유로 한 갱신거절
실거주 갱신거절은 임차인이 가장 많이 맞닥뜨리는 상황입니다. 임대인이 "내가 살겠다"고 하면 임차인은 물러서야 할까요?
법에 따르면 실거주를 이유로 갱신을 거절하려면, 임대인 본인이나 **직계존속(부모, 조부모)** 또는 **직계비속(자녀, 손자녀)**이 실제로 거주해야 합니다. 형제자매나 배우자의 부모는 이 범위에 포함되지 않습니다.
문제는 [[실제로 입주하지 않는 경우]]입니다. 갱신을 거절해 임차인을 내보낸 뒤 실거주하지 않고 제3자에게 임대하거나, 공실로 두는 경우가 발생합니다. 이때 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다.
⚠️ 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 실제로 거주하지 않으면, 임차인은 그로 인해 발생한 손해(이사비, 중개비, 시세 차액 등)를 배상받을 권리가 있습니다.
갱신 거절 통보, 절차와 시기가 중요하다
갱신 거절에는 사유뿐만 아니라 **통보 시기**도 매우 중요합니다.
임대인은 계약 만료일로부터 **6개월 전부터 2개월 전 사이**에 갱신 거절 의사를 통보해야 합니다. 이 기간을 놓치면 임대인이 갱신 거절 사유가 있더라도, 법적으로는 갱신을 거절한 것으로 인정받기 어렵습니다.
반대로 임차인도 이 기간 안에 갱신청구권을 행사해야 합니다. 계약 만료일 2개월 전까지 갱신 의사를 밝히지 않으면 묵시적 갱신으로 처리될 수 있으니, 양측 모두 시기를 잘 챙겨야 합니다.
💡 갱신 거절 통보는 문자, 내용증명 등 나중에 증거로 남길 수 있는 방식으로 주고받는 것이 좋습니다. 구두로만 주고받으면 분쟁 시 증명이 어렵습니다.
임차인이 할 수 있는 대응법
임대인으로부터 갱신 거절 통보를 받았다면, 우선 그 사유가 법에서 정한 사유에 해당하는지 따져봐야 합니다.
**사유가 정당하지 않다면:** 내용증명 등을 통해 갱신 의사를 명확히 밝히고, 필요하다면 법적 절차(분쟁조정위원회 신청, 민사 소송)를 활용할 수 있습니다.
**실거주 갱신거절인데 의심스럽다면:** 퇴거 후 임대인이 실제 입주하는지 확인하고, 실거주하지 않는 사실이 확인되면 손해배상 청구가 가능합니다.
**어쩔 수 없이 이사해야 한다면:** 새 집을 구하기 전 반드시 이사 후의 보증금 안전성을 점검하세요. 이사 과정에서 새로운 전세 계약의 리스크를 빠뜨리기 쉽습니다.
마무리: 내 보증금, 미리 점검하자
갱신 거절로 새 집을 구해야 하는 상황이든, 기존 집에서 계속 살아야 하는 상황이든 - 보증금은 항상 꼼꼼히 지켜야 합니다. 임대인의 세금 체납, 근저당 설정, 선순위 보증금 규모 등은 겉으로 보이지 않는 리스크입니다.
**집토스리포트**의 보증금 안전진단을 통해 등기부등본을 자동으로 분석하고, 내 보증금이 실제로 얼마나 안전한지 확인해 보세요.
❓ 자주 묻는 질문
Q. 임대인이 "집을 팔아야 한다"며 갱신을 거절하면 따라야 하나요?
매각은 「주택임대차보호법」이 열거한 9가지 갱신 거절 사유에 들어 있지 않습니다. "세입자를 바꾸고 싶어서" 같은 이유도 마찬가지입니다. 법에 열거되지 않은 사유라면 임차인은 갱신 의사를 밝히고 이를 다툴 수 있습니다.
Q. 계약서에 "갱신 거절 사유"를 따로 적어두었으면 그 조항이 우선하나요?
아닙니다. 「주택임대차보호법」에 위반되면서 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없습니다. 계약서에 법에 없는 거절 사유를 적어 두었더라도 그 조항은 무효이고, 판단 기준은 법이 정한 9가지 사유입니다.
Q. 실거주하겠다며 내보낸 뒤 임대인이 실제로 살지 않으면 어떻게 되나요?
경우를 나눠서 봐야 합니다. 정당한 사유 없이 제3자에게 그 집을 임대한 경우라면, 임차인은 그로 인해 발생한 손해(이사비, 중개비, 시세 차액 등)를 배상받을 권리가 있습니다. 반면 임대인이 그냥 공실로 둔 경우에는 이 조항이 그대로 적용되지 않고, 갱신거절이 실거주 목적이 아니었다는 점을 임차인이 다퉈야 하는 사안이 됩니다. 어느 쪽이든 퇴거 후 그 집이 실제로 어떻게 쓰이는지부터 확인하는 것이 출발점입니다.
Q. 임대인이 만료 2개월 전까지 아무 말이 없었으면 어떻게 되나요?
임대인은 계약 만료일로부터 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신 거절 의사를 통보해야 합니다. 이 기간을 놓치면 갱신 거절 사유가 있더라도 법적으로 거절한 것으로 인정받기 어렵고, 묵시적 갱신이 되어 전 임대차와 같은 조건으로 계약이 갱신된 것으로 다뤄집니다. 임차인도 같은 기간 안에 갱신 의사를 밝혀야 하므로 양측 모두 시기를 챙겨야 합니다.
Q. 임대인의 형제나 시부모가 들어와 산다고 하면 실거주 거절이 되나요?
실거주를 이유로 한 갱신 거절은 임대인 본인이나 직계존속(부모, 조부모) 또는 직계비속(자녀, 손자녀)이 실제로 거주하는 경우를 말합니다. 형제자매나 배우자의 부모는 이 범위에 포함되지 않습니다. 누가 들어와 사는지부터 확인해야 하는 이유입니다.