공시가격조회 전에, 이 집이 어느 시세 경로인지부터

실거래가·공시가격·호가는 나란히 놓고 고르는 후보가 아니라 순서다. 실거래 경로가 성립하면 실거래를, 성립하지 않으면 공시가격에 배수를 곱한 값을 분모로 쓴다. 경로가 열리는 물건 유형, 표본이 서는 요건(기간·면적·중개거래·같은 지번), 공시가격의 조문상 성격과 배수 폴백 구조, 감정가가 왜 답이 아닌지까지 분모 하나만 판다.

국토교통부 실거래가, 공시가격 조회, 그리고 중개사무소에서 들은 호가. 세 개를 다 열어봤는데 숫자가 서로 다릅니다. 2억 8천, 1억 9천, 3억 2천. 여기서 대부분 이렇게 합니다 — 가장 낮은 걸 쓰면 보수적이겠지, 아니면 셋을 평균 내면 중간은 가겠지.

둘 다 틀린 처리입니다. 세 숫자는 **나란히 놓고 고르는 후보가 아니기 때문**입니다.

전세가율을 계산할 때 분자인 보증금은 계약서에 적힌 확정된 숫자입니다. 흔들리는 건 분모뿐입니다. 그런데 그 분모를 어디서 가져올지는 취향이 아니라 **물건이 어느 경로에 놓이는가**로 정해집니다. 비율의 구간 기준선 자체는 [빌라 전세가율 안전·주의·위험 구간이 어떻게 갈리는지](/guide/117)에서 다뤘으니, 이 글은 그 앞 칸인 분모 하나만 팝니다.

세 숫자는 후보가 아니라 순서다

집토스리포트가 시세를 잡는 방식을 그대로 열어 보면, 코드에 박힌 것은 비교표가 아니라 **분기**입니다.

1순위는 실거래가입니다. 실거래 경로가 성립하면 그 값을 씁니다.

2순위는 공시가격 × 배수입니다. **실거래 경로가 성립하지 않을 때만** 여기로 물러납니다.

두 값을 평균 내는 코드는 없습니다. 왜냐하면 성립한 경로와 성립하지 않은 경로를 섞는 것은 정보를 더하는 게 아니라 흐리는 일이기 때문입니다. 실거래 표본이 제대로 섰다면 공시가격은 볼 필요가 없고, 표본이 안 섰다면 실거래 숫자 몇 개는 애초에 근거가 못 됩니다.

경로가 열리는가, 표본이 서는가

분모는 두 개의 관문을 지나야 정해집니다. 첫 번째는 물건 유형이 실거래 경로를 열어주는가, 두 번째는 그 경로에서 표본이 서는가입니다.

**1관문은 표본 개수 문제가 아니라 물건 유형의 문제입니다.** 아무리 거래가 활발한 동네여도 애초에 이 칸을 통과 못 하는 물건이 있습니다.

집합건물이어야 합니다. 아파트, 연립·다세대, 오피스텔처럼 호실마다 소유권이 나뉘어 있는 물건이라야 호실 단위 매매 기록이 존재합니다.

다가구는 여기서 처음부터 닫힙니다. 다가구는 건축법 시행령상 단독주택이라 건물 한 채가 하나의 소유 단위입니다. 302호만 따로 팔린 기록이 없으니 302호의 실거래가라는 것도 없습니다. 다가구가 왜 호실로 나누는 순간 근거를 잃는지는 [공시가격에 곱할 배수를 개인이 만들 수 없는 이유](/guide/182)에서 조문 구조로 다뤘습니다.

1층도 이 경로에서 빠집니다. 집토스리포트는 1층을 실거래 표본 산정에서 제외하고 다른 경로로 보냅니다.

그러니까 다가구를 보고 있는 사람은 지금 이 글의 2관문 이후를 읽을 필요가 없습니다. 이미 공시가격 경로에 놓여 있습니다.

**2관문은 표본입니다.** 집합건물이라 경로가 열렸다고 해서 실거래를 쓸 수 있는 건 아닙니다. 집토스리포트가 실제로 거는 조건은 이렇습니다.

| 조건 | 기준 | 왜 |

|---|---|---|

| 대상 | 집합건물, 1층 제외 | 호실 단위 매매 기록이 있어야 성립 |

| 위치 | 같은 지번(같은 건물) 거래만 | 옆 건물 거래는 다른 물건의 가격 |

| 기간 | 최근 6개월 매매 | 오래된 거래는 지금 가격이 아니다 |

| 면적 | 전용면적 ±3% 이내 | 같은 건물이라도 평형이 다르면 다른 물건 |

| 거래 유형 | 중개거래만, 취소된 거래 제외 | 직거래·해제분 배제 |

| 건수 | 한두 건은 표본이 아니라 사례 | 일정 건수 이상이어야 평균이 의미를 가짐 |

여기서 가장 오해가 큰 줄이 **같은 지번**입니다. "우리 동네에 최근 거래 꽤 있던데요"는 이 조건을 통과하는 근거가 못 됩니다. 표본은 동네 단위가 아니라 같은 지번, 즉 같은 건물 안에서만 셉니다. 길 건너 신축 빌라가 몇 건 팔렸다고 내 건물의 분모가 서는 게 아닙니다. 후보 물건이 소규모 빌라라면 이 조건 하나로 실거래 경로가 닫히는 경우가 흔합니다.

**직거래를 왜 빼는지**도 중요합니다. 직거래에는 가족 간 거래나 특수관계 거래가 섞여 들어올 수 있습니다. 그런 가격은 일반적이고 정상적인 거래로 형성된 교환가격이라고 보기 어렵습니다. 표본이 열 건, 스무 건이면 하나쯤 섞여도 묻히지만, 몇 건 안 되는 표본에 그런 거래가 하나 들어오면 평균이 통째로 끌려갑니다. 분모가 오염된다는 건 전세가율 전체가 오염된다는 뜻입니다.

첫 번째 벽: 이 조건들을 화면에서 가르기 어렵다

여기가 개인이 처음 막히는 지점입니다.

실거래 조회 화면을 열면 거래 기록이 죽 뜹니다. 몇 건 보이니까 "이 집은 거래가 있네, 실거래로 보면 되겠다"고 판단하기 쉽습니다. 하지만 **화면에 거래가 보이는 것과 분모로 쓸 표본이 선 것은 전혀 다른 판정**입니다.

눈에 보이는 다섯 건 중에 옆 건물 거래가 두 건이고, 6개월을 넘긴 게 한 건이고, 전용면적이 ±3% 밖인 게 한 건이면 남는 건 한 건입니다. 한 건은 표본이 아닙니다. 이걸 일일이 가르려면 각 거래의 지번, 계약일, 전용면적, 거래 유형을 하나씩 대조해야 하는데, 후보 집이 대여섯 개일 때 이걸 전부 하는 건 현실적이지 않습니다.

여기에 시간축 문제도 겹칩니다. 거래는 계약과 신고 사이에 시차가 있고, 신고된 뒤 해제되기도 합니다. 화면에 보이는 목록이 지금 이 순간의 상태와 정확히 일치하지 않을 수 있다는 뜻인데, 이 신고 시차 구조는 [신축이라 실거래 표본 자체가 없을 때 분모 등급을 매기는 법](/guide/175)에서 표본 공백 문제와 함께 정리했습니다.

공시가격 경로와 배수

표본이 안 서면 공시가격 경로로 갑니다. 여기서 반드시 짚어야 할 게 있습니다.

「부동산 가격공시에 관한 법률」은 개별주택가격과 공동주택가격의 효력을 이렇게 정하고 있습니다 — 주택시장에 가격정보를 제공하고, 국가·지방자치단체 등이 **과세 등의 업무와 관련하여 주택의 가격을 산정하는 경우에 그 기준으로 활용될 수 있다.**

조문이 스스로 이 값을 거래 시세라고 말하지 않습니다. 가격정보이자 과세 기준일 뿐입니다. 비주거용 부동산가격 공시의 효력도 문언 구조가 같습니다.

그래서 공시가격을 그대로 분모에 넣으면 안 되고, 시세로 바꾸는 배수를 곱해야 합니다. **그리고 여기가 두 번째 벽입니다.**

"대충 1.3 곱하면 되지 않나요"가 성립하지 않는 이유는 배수가 단일 상수가 아니기 때문입니다. 집토스리포트에서 배수는 시군구별·물건유형별·지상/지하별로 갈린 표본 통계이고, 표본이 모자라면 한 칸씩 물러나는 **5단계 폴백 체인**을 탑니다.

| 순서 | 어디서 뽑나 | 조건 |

|---|---|---|

| 1 | 시군구 + 해당 층유형 | 표본 10건 이상일 때 |

| 2 | 시군구 + 지상 | 1번이 미달일 때 |

| 3 | 시도 + 해당 층유형 | 시군구 표본이 없을 때 |

| 4 | 시도 + 지상 | 3번이 미달일 때 |

| 5 | 전국 기본값 | 지역 표본이 아예 없을 때 |

여기서 쓰는 표본 10건은 서비스 내부 기준이지 법이 정한 숫자가 아닙니다.

핵심은 이겁니다. 1번 칸에서 나온 배수와 5번 칸에서 나온 배수는 **같은 숫자처럼 보이지만 신뢰도가 전혀 다릅니다.** 1번은 내 동네, 내 물건 유형, 내 층 조건의 실제 통계입니다. 5번은 "이 지역·유형에는 표본이 없다"는 뜻이고, 전국 평균을 빌려온 값입니다. 개인이 공시가격에 배수를 곱해 계산할 때는 자기가 몇 번 칸의 값을 쓰고 있는지 알 수 없습니다. 알 수 없으면 그 결과를 얼마나 믿어야 할지도 정할 수 없습니다. 집토스리포트는 배수가 어느 칸에서 나왔는지를 기록으로 남깁니다.

오피스텔은 값의 구성 단위부터 다르다

오피스텔을 후보에 넣은 사람은 한 칸 더 들어가야 합니다.

「소득세법」은 기준시가를 산정할 때 자산별로 근거를 나눕니다. 주택은 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격과 공동주택가격이고, 토지는 개별공시지가이고, 일반 건물은 국세청장이 산정·고시하는 가액입니다. 그런데 **오피스텔과 상업용 건물은 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정·고시하는 가액**으로 따로 정하고 있습니다.

토지와 건물을 쪼개지 않고 묶어서 고시하는 값이라는 뜻입니다. 주택 공시가격과 성질도, 구성 단위도 다릅니다. 그래서 오피스텔 값은 주택 공시가격처럼 호실별 총액이 곧바로 떨어지는 형태가 아닐 수 있고, 면적을 곱해야 총액이 되는 형태로 다뤄지기도 합니다.

빌라와 오피스텔과 다가구를 나란히 놓고 같은 양식으로 전세가율 표를 그리려다 멈추게 되는 지점이 정확히 여기입니다. **셋의 분모가 서로 다른 체계에서 나옵니다.**

세 번째 벽: 감정가는 이 분기도의 어디에도 없다

여기까지 읽으면 자연스럽게 이 생각이 듭니다. "그러면 감정평가를 하나 받아보면 확실하지 않나."

아닙니다. 두 가지 이유입니다.

**첫째, 배당에서 기준이 되는 값은 감정가가 아닙니다.**

대법원 2001다8974는 주택임대차보호법상 최우선변제권의 한도가 되는 주택가액의 2분의 1에서, 그 '주택가액'이 무엇인지를 정면으로 판시했습니다. 판결이 든 것은 감정평가액이 아니라 「낙찰대금에다가 입찰보증금에 대한 배당기일까지의 이자, 몰수된 입찰보증금 등을 포함한 금액에서 집행비용을 공제한 **실제 배당할 금액**」입니다.

이게 의미하는 바는 두 겹입니다. 감정가를 구해서 절반을 계산하는 방식은 **기준 자체가 틀렸다**는 것이 하나. 그리고 그 '실제 배당할 금액'은 낙찰이 되고 집행비용이 정산돼야 나오는 값이므로 **계약 전에는 원리상 확정이 불가능하다**는 것이 둘입니다. 계약을 앞둔 사람이 아무리 정확한 감정가를 손에 쥐어도 이 값에는 도달할 수 없습니다.

다만 이 판례는 최우선변제 한도의 모수를 정한 것이지 전세가율의 분모를 정한 것이 아닙니다. 두 개를 섞으면 안 됩니다. 여기서 가져올 건 '경매에서 기준이 되는 값조차 감정가가 아니고, 계약 전에는 확정되지 않는다'는 데까지입니다.

**둘째, 감정가 자체가 조건부 값입니다.**

세법 쪽에 참고할 만한 판단이 있습니다. 대법원 2024두61780은 '시가'를 원칙적으로 일반적·정상적 거래로 형성된 객관적 교환가격으로 보되, 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 시가로 볼 수 있다고 했습니다. 소급감정이라도 달라지지 않는다고도 했습니다.

여기까지만 보면 감정가가 답인 것 같습니다. 그런데 같은 판결이 조건을 붙였습니다. **평가기준일부터 가격산정기준일까지의 기간뿐 아니라, 가격산정기준일부터 감정가액평가서 작성일까지의 기간에 대해서도** '가격변동의 특별한 사정'이 없어야 한다는 요건이 충족되어야 하고, 그 점의 증명책임은 과세관청에 있다고 했습니다.

이 사건은 상속세 사안이고, 전세 계약 당사자가 시세를 판단하는 국면에 이 법리가 그대로 적용되는 것은 아닙니다. 그대로 옮겨 쓰면 과장입니다. 다만 대비로 읽을 값어치는 있습니다 — **세금 영역에서조차, 국가가 증명책임을 지는 상황에서조차 감정가가 시가로 인정되려면 기준일들 사이의 조건이 붙습니다.** 어디선가 얻은 감정가 한 장을, 언제를 기준으로 언제 작성됐는지 따지지 않고 분모로 밀어 넣는 것이 왜 위험한지가 여기서 나옵니다.

그래서 어디까지 혼자 할 수 있나

정리하면 이렇습니다.

**혼자 할 수 있는 것** — 내 물건이 어느 경로에 놓이는 유형인지 가르는 일입니다. 집합건물인가 다가구인가. 오피스텔인가 주택인가. 1층인가 아닌가. 신축이라 공시가격 공백 구간인가. 이건 등기부와 건축물대장을 볼 줄 아는 사람이면 판단할 수 있습니다.

**혼자 할 수 없는 것** — 그 경로의 성립 요건을 이 물건이 통과하는지입니다. 같은 지번, 6개월, ±3%, 중개거래라는 조건을 전부 통과한 표본이 몇 건인지는 거래 데이터를 조건별로 걸러야 나옵니다. 통과하지 못했을 때 곱할 배수가 시군구에서 나온 값인지 전국 기본값인지도 표본 통계가 있어야 압니다. 이 데이터는 개인에게 열려 있지 않습니다.

집토스리포트가 하는 일이 정확히 이 분기를 물건마다 자동으로 태우는 것입니다. 실거래 표본이 서면 실거래로 가고, 안 서면 공시가격에 배수를 곱한 값으로 가되, **어느 경로로 갔는지와 배수가 어느 단계에서 나왔는지를 남깁니다.** 그 위에 등기부에서 말소되지 않은 권리만 추려 채권최고액 그대로 얹고, 경매 배당 시나리오를 기본과 한 단계 낮춰 잡은 값 두 갈래로 돌립니다.

이 글이 다루는 건 분모까지입니다. 그 분모 위에 무엇이 얹히는지는 리포트가 따로 보여줍니다. 다만 리포트도 확정해 주지 않는 것들이 있습니다. 보증 가입이 되는지는 확정하지 않습니다. 다가구의 선순위 보증금은 건물 규모와 동네 통계로 어림한 추정치이지 앞선 세대의 실제 금액이 아닙니다 — 확정일자 부여현황이나 전입세대확인서를 입력으로 쓰지 않습니다. 낙찰가와 경매비용도 추정 상수 기반입니다.

이 도구의 자리는 매물을 비교하고 있는 시기입니다. 서류를 본격적으로 떼기 전에, 보수적으로 봐도 괜찮은 수준인지를 갈라서 **후보에서 뺄 집을 걸러내는** 용도입니다. 남은 집에 대한 최종 판단은 여전히 사람의 몫입니다.

❓ 자주 묻는 질문

Q. 실거래가, 공시가격, 호가 중 어느 것을 분모로 써야 하나요?

셋 중 마음에 드는 것을 고르는 문제가 아니라 순서의 문제입니다. 실거래 경로가 성립하면 실거래를 쓰고, 성립하지 않을 때 공시가격에 배수를 곱한 값이 대타로 들어옵니다. 둘을 평균 내면 성립한 경로와 성립하지 않은 경로를 섞는 셈이 되어 결과가 흐려집니다.

Q. 우리 동네에 최근 거래가 여러 건 있는데 실거래로 봐도 되나요?

동네 단위로 세는 게 아닙니다. 표본은 같은 지번, 즉 같은 건물 안에서 이뤄진 거래만 셉니다. 길 건너 건물이 몇 건 팔렸어도 내 건물의 분모가 서지는 않습니다. 여기에 최근 6개월, 전용면적 ±3% 이내, 중개거래라는 조건까지 모두 통과해야 하고, 그렇게 남은 것이 한두 건이면 표본이 아니라 사례이므로 이 경로를 버리고 공시가격 경로로 물러납니다.

Q. 직거래는 왜 빼나요?

직거래에는 가족이나 특수관계 사이의 거래가 섞여 들어올 수 있고, 그런 가격은 일반적이고 정상적인 거래로 형성된 값이라고 보기 어렵기 때문입니다. 몇 건 안 되는 표본에 그런 거래가 하나만 섞여도 평균이 통째로 끌려갑니다.

Q. 다가구는 왜 실거래로 시세를 못 잡나요?

다가구는 건축법 시행령상 단독주택이어서 건물 한 채가 하나의 소유 단위입니다. 호실 단위로 소유권이 나뉘지 않으니 호실이 따로 매매된 기록도 존재하지 않고, 실거래 경로 자체가 처음부터 열리지 않습니다. 그래서 다가구는 공시가격 계열 경로로만 갑니다.

Q. 감정가를 받아보면 분모 문제가 해결되나요?

해결되지 않습니다. 대법원 2001다8974는 최우선변제 한도의 모수가 되는 주택가액을 감정평가액이 아니라 낙찰대금에 이자와 몰수된 입찰보증금을 더한 금액에서 집행비용을 뺀 실제 배당할 금액이라고 보았습니다. 그 값은 경매가 끝나야 나오므로 계약 전에는 원리상 확정할 수 없습니다.

Q. 오피스텔 공시가격은 왜 주택과 다르게 보이나요?

소득세법은 오피스텔과 상업용 건물의 기준시가를 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정·고시하는 가액으로 정하고 있습니다. 주택처럼 개별주택가격·공동주택가격 체계로 잡히는 값이 아니라 토지와 건물을 묶어 고시하는 값이어서 구성 단위가 다르고, 호실별 총액이 곧바로 떨어지는 형태가 아닐 수 있습니다.

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[집토스리포트로 분모 경로 확인하기](https://report.ziptoss.com)