빌라 시세 조회, 전세 계약 전 실거래가·공시가격·호가 중 이 호실 값으로 쓸 숫자 거르는 법

작성 집토스리포트 · 최초 게시 2026-09-03 · 최종 갱신 2026-10-23

근거 법령·판례: 부동산 가격공시에 관한 법률, 부동산 거래신고 등에 관한 법률, 건축법 시행령, 소득세법, 소득세법 시행령, 주택임대차보호법, 주택임대차보호법 시행령, 대법원 2001다8974

빌라 시세 조회로 나온 숫자 가운데 전세 보증금과 맞댈 값에 가장 가까운 것은 같은 건물에서 면적이 같은 호실의 최근 매매 실거래입니다. 공시가격·호가·분양가·전세가·감정가는 시세 칸에 그대로 넣지 않습니다. 숫자마다 누가 정한 값인지와 맞대기 전에 볼 것(해제 신고, 직거래, 건축주가 처음 판 분양 거래 등)을 한 표로 걸렀습니다. 숫자를 고른 뒤에도 혼자 채워지지 않는 칸(경매로 팔렸을 때 내 차례에 남는 돈)과 다가구·오피스텔·첫 공시 전 신축처럼 시세 조회가 다른 곳에서 끝나는 집도 정리했습니다.

빌라 시세 조회를 해 봤더니 숫자가 서너 개 나왔어요. 전세 보증금은 어느 숫자와 비교해야 하나요? 고르기 전에 그 숫자가 계약할 호실의 값인지부터 거릅니다. 같은 건물에서 전용면적이 같은 호실이 최근에 팔린 매매 실거래가 살아 있다면 그 금액이 이 호실 값에 가장 가깝습니다. 공시가격은 국가가 해마다 공시기준일 현재로 매겨 공시하는 값이고 실제 거래가와 벌어진 정도가 집마다 달라서 시세 칸에 그대로 넣지 않습니다. 호가와 분양가는 파는 쪽이 부른 값이고 전세가는 다른 계약의 값입니다. 숫자 하나를 골라도 판단은 거기서 끝나지 않습니다. 등기부에서 내 앞에 선 채권을 더하고 경매로 팔렸을 때 내 차례에 남는 돈까지 따져 봐야 들어갈지 말지가 정해집니다.

📌 근거와 기준일
- 근거 법령: 부동산 가격공시에 관한 법률(공동주택가격의 조사·산정과 공시의 효력), 부동산 거래신고 등에 관한 법률(매매계약 신고 기한과 신고하는 사람, 해제·무효·취소 신고), 건축법 시행령(연립주택·다세대주택·다가구주택의 구분), 소득세법과 같은 법 시행령(오피스텔 기준시가), 주택임대차보호법과 같은 법 시행령(보증금 중 일정액 보호의 한도)
- 판례: 대법원 판례(소액임차인이 먼저 받는 돈의 한도를 정하는 주택가액은 실제 배당할 금액)
- 확인일: 2026년 10월 5일, 법령·판례 원문 기준

이 글은 빌라에 전세로, 또는 보증금이 큰 월세로 들어가려는 사람을 기준으로 씁니다. 집을 사려는 사람이 보는 시세 분석이나 수익 계산은 다루지 않습니다. 세입자가 시세를 찾는 이유는 하나입니다. 이 집이 경매로 넘어가도 내 보증금이 돌아올 만큼의 값이 이 호실에 있는지 가늠하려는 것입니다.

여기서 빌라는 연립주택과 다세대주택을 말합니다. 건축법 시행령은 층수가 4개 층 이하인 공동주택 가운데 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터를 넘으면 연립주택, 그 이하이면 다세대주택으로 나눕니다. 둘 다 보통 호실마다 따로 등기가 되어 있어서 호실 단위로 사고판 기록이 남습니다. 같은 표에서 다가구주택은 단독주택 쪽에 들어갑니다. 건물 한 채가 거래 단위라서 「302호 매매가」라는 값이 처음부터 없습니다. 공시가격을 어디서 어떻게 조회하는지는 공시가격 조회로 전세보증금 안전선 계산하는 법에 있으니 여기서는 조회해 온 숫자를 거르는 일만 다룹니다.

빌라 시세 조회 결과 거름표: 이 호실 값으로 쓸 숫자, 참고만 할 숫자, 시세 칸에 넣지 않을 숫자

표에서 시세 칸에 바로 들어갈 수 있는 것은 ① 한 줄입니다. 나머지는 ①을 찾아가는 단서이거나 성격이 다른 값입니다. 줄마다 짚을 것만 적습니다.

① 매매 실거래는 오늘 본 목록이 전부가 아닙니다. 매매는 계약을 맺은 날부터 30일 안에 신고하게 되어 있습니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률). 신고한 계약이 해제·무효·취소되면 그것이 확정된 날부터 30일 안에 그 사실을 또 신고합니다. 조회한 날에는 최근 계약 일부가 아직 올라오지 않았을 수 있습니다. 목록에 있던 거래가 나중에 해제로 바뀌기도 합니다. 해제 표시가 붙은 거래의 금액은 시세 근거에서 뺍니다.

중개사가 거래계약서를 썼다면 신고는 중개사가 합니다. 공개되는 매매 실거래 자료에도 중개거래인지 직거래인지가 함께 나옵니다. 직거래에는 가족 사이처럼 시장 가격과 거리가 있는 거래가 섞일 수 있습니다. 같은 건물의 다른 거래와 금액이 크게 다르다면 그 한 건으로 시세를 잡지 않습니다. 전세·월세 실거래 자료에는 이 구분이 없다는 점도 기억해 둡니다.

같은 달에 같은 건물 호실 여러 개가 한꺼번에 팔린 기록은 건물을 통째로 넘긴 거래일 수 있어 호실 하나의 값으로 읽기 어렵습니다. 층도 맞춰 봅니다. 면적이 같아도 1층이나 반지하, 맨 위층은 다른 층과 값이 다를 수 있습니다. 같은 건물 거래가 몇 년 전 한 건뿐이라면 그 금액은 지금 값이 아니라 그해의 값입니다.

③ 공시가격은 시세 칸에 바로 들어가지 않습니다. 공동주택가격은 국가가 해마다 공시기준일 현재의 적정가격으로 조사·산정해 공시하는 값입니다(부동산 가격공시에 관한 법률). 법이 말하는 적정가격은 보통의 시장에서 정상적으로 사고판다면 성립할 가능성이 가장 높다고 보는 가격이고 산정할 때는 이웃한 비슷한 공동주택의 거래가격 같은 사정도 참작합니다. 이렇게 공시된 값은 주택시장에 가격정보를 내놓고 국가나 지방자치단체 등이 세금 같은 일로 주택 값을 매길 때 기준으로 쓰일 수 있습니다. 다만 해마다 정한 기준일 현재로 매기는 값이라 그 뒤에 거래가 움직인 만큼은 담기지 않습니다. 그렇다고 공시가격에 몇 배를 곱하면 시세가 되는 공식이 있는 것도 아닙니다. 같은 공시가격이어도 지역과 주택 유형, 층에 따라 실제 거래가와 벌어진 정도가 다릅니다. 그 비율을 믿을 만하게 잡으려면 조건이 같은 거래와 공시가격을 짝지은 표본이 많이 필요해서 후보 집 몇 곳을 비교하는 개인이 직접 만들기는 어렵습니다(공시가격에 곱할 배수를 개인이 만들 수 없는 이유). 신축은 공시가격이 아예 없는 기간이 있다는 점도 함께 봅니다.

④ 호가와 말로 들은 시세는 근거 거래로 바꿔 받습니다. 「이 건물 최근에 그 금액에 나갔어요」라는 말을 들었다면 몇 호가 언제 팔렸는지 물어 ① 줄의 조건에 맞춰 봅니다. 답이 「요즘 이 동네가 그 정도예요」라면 ② 줄의 값입니다. 매물로 나온 가격은 팔고 싶은 값이지 팔린 값이 아닙니다.

⑤ 분양가는 파는 쪽이 정한 값입니다. 신축 빌라는 제3자끼리 사고판 기록도 공시가격도 없어 분양가만 손에 남기도 합니다. 실거래 목록에 같은 건물 매매가 여러 건 보여도 건축주가 처음 판 분양 거래일 수 있습니다. 거래일이 사용승인일 바로 뒤에 몰려 있는지, 등기부 갑구에서 그 호실이 건축주에게서 넘어간 이전인지 맞춰 봅니다. 이 숫자를 시세 칸에 넣어도 되는지 판단하는 순서는 신축빌라 전세 시세를 누가 정했는지 판정하는 법에 따로 있습니다.

⑥ 전세가로 매매가를 짐작하지 않습니다. 같은 건물의 전세 실거래는 다른 세입자가 맡긴 보증금입니다. 「전세가 이 정도니 매매가는 그보다 높겠지」라고 거꾸로 셈하면 전세가가 높을수록 시세도 높게 나와서 계산이 제자리를 돕니다. 세입자가 시세를 보는 목적은 보증금이 매매가에 바짝 붙었거나 넘어선 집을 걸러내는 데 있습니다. 이 셈으로는 바로 그 집이 걸러지지 않습니다.

숫자를 골랐다면: 보증금과 맞대는 자리에서 혼자 채워지지 않는 칸

시세 칸을 채웠다고 끝나지 않습니다. 세입자가 따지는 비율의 위쪽에는 내 보증금만이 아니라 내 앞에 선 돈이 함께 올라가고 아래쪽 집값은 경매로 팔렸을 때의 값으로 바뀝니다.

마지막 줄이 막히는 까닭은 경매에서 팔리는 값이 시세와 다를 수 있고 팔린 돈에서 경매 비용과 앞 순위가 먼저 빠지기 때문입니다. 시세를 정확히 알아도 이 칸은 배당 순서대로 계산해 봐야 나옵니다. 비율로 볼 때 흔히 쓰는 구간은 빌라 전세가율 구간에, 같은 집인데 비율이 두 개로 갈리는 이유는 전세가율 분모에 정리되어 있습니다.

마지막 줄은 집토스리포트로 미리 가늠해 볼 수 있습니다. 주소와 보증금을 넣으면 공개 데이터로 만든 무료 미리보기가 먼저 나옵니다. 이 단계에서는 추정 시세도, 돌려받을 수 있는 보증금도 잠겨 있습니다. 상세 리포트로 넘어가면 인터넷등기소에서 등기부를 받아 아직 지워지지 않은 근저당 같은 앞 순위 권리를 순서대로 금액과 함께 늘어놓습니다. 그 위에 이 호실의 추정 시세를 넣어 경매 배당을 기본과 보수적 두 갈래로 돌린 다음 내 보증금이 얼마나 되돌아오는지 셈합니다. 리포트의 시세는 추정한 값이어서 실제로 거래되는 금액과 차이가 날 수 있습니다. 공동주택가격 자료를 찾을 수 없는 호실(첫 공시 전 신축 등)이나 근린생활시설처럼 주거용이 아닌 용도로 등록된 호실은 호실을 고르는 화면에서 멈추고 「이 주소는 시세 추정이 어려워요」라는 창이 뜹니다. 결제하기 전에 멈추니 그런 호실이라면 다른 후보를 비교하는 데 쓰면 됩니다.

빌라가 아니라면 시세 조회가 다른 곳에서 끝납니다

빌라라고 불리는 집이 실제로 어느 줄인지는 건축물대장의 주용도와 전유부 용도로 가립니다. 매물 설명의 「빌라」라는 말만으로는 정해지지 않습니다.

❓ 자주 묻는 질문

Q. 빌라 시세 조회는 어디서 하나요?

매매가 실제로 얼마에 신고됐는지는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서, 공동주택가격은 부동산공시가격 알리미에서 봅니다. 조회처마다 내놓는 숫자의 성격이 달라서 어디서 봤는지보다 위 거름표의 몇 번 줄에 해당하는지가 더 중요합니다. 공시가격 알리미 화면 보는 법과 신축 공백기는 공시가격 조회로 전세보증금 안전선 계산하는 법에서 다룹니다.

Q. 빌라 전세 시세도 같은 방법으로 조회하나요?

전세 실거래는 같은 시스템의 전월세 쪽에서 봅니다. 이 숫자는 이 건물에 들어간 세입자들이 얼마를 맡겼는지 보여 줄 뿐 집이 얼마에 팔릴지는 보여 주지 않습니다. 제시받은 보증금이 같은 건물 전세보다 높은지 낮은지는 알 수 있어도 그 보증금이 돌아올지는 매매 쪽 값과 등기부를 함께 봐야 정해집니다. 전월세 자료에는 중개거래와 직거래의 구분이 없다는 점도 매매와 다릅니다.

Q. 같은 건물 매매가 몇 년 전 한 건뿐이면 어떻게 하나요?

그 금액은 그해에 그 호실이 팔린 값입니다. 지금 값을 알려면 같은 건물의 다른 면적이나 옆 건물 거래(② 줄)로 범위를 짐작하고 공시가격이 그 뒤로 어떻게 움직였는지도 참고합니다. 혼자 정할 수 있는 것은 범위까지입니다. 범위의 아래쪽 값으로 남는 돈을 따져 보는 편이 세입자에게는 덜 위험한 방향입니다.

Q. 공시가격에 몇 배를 곱하면 빌라 시세가 되나요?

한 숫자로 정해진 배수는 없습니다. 법은 공동주택가격을 매기는 기준과 쓰이는 곳을 정해 두었을 뿐 시세로 바꾸는 비율은 두지 않았습니다. 실제 거래가와 벌어진 정도도 지역과 유형, 층에 따라 다릅니다. 인터넷에서 보는 어림 배수 하나를 곱해 시세 칸을 채우면 그 숫자가 이 동네 이 유형에 맞는 값인지 확인할 길이 없습니다.

Q. 감정평가를 받아 보면 시세 문제가 풀리나요?

감정가도 정한 기준일에 정한 목적으로 매긴 값이라 언제, 무엇에 쓰려고 받은 값인지가 따라붙습니다. 경매에서 소액임차인이 먼저 받는 돈은 합쳐서 주택가액(대지 포함)의 절반을 넘지 못합니다. 이때의 주택가액도 감정가가 아닙니다. 대법원은 이 주택가액을 낙찰대금에 입찰보증금의 이자, 몰수된 입찰보증금 같은 돈을 합한 뒤 집행비용을 떼고 남는 금액, 곧 실제로 배당할 금액이라고 봤습니다. 경매가 끝나야 나오는 금액이라 계약 전에는 정해지지 않습니다.

Q. 집토스리포트에 내가 찾은 시세를 넣을 수 있나요?

시세를 입력하는 칸은 없습니다. 리포트는 이 호실의 시세를 스스로 추정해 계산에 넣습니다. 거름표 ① 줄의 거래를 직접 찾아 두었다면 리포트의 추정 시세와 나란히 놓고 차이가 큰지 보는 데 쓰면 됩니다.