전세보증보험 한도, '주택가격'을 뭘로 잡느냐에서 갈립니다

전세보증보험 한도 계산이 막히는 지점은 뺄셈식이 아니라 '주택가격' 칸입니다. 집합건물·다가구·상가주택·오피스텔은 이 칸의 정체가 서로 다르고, 다가구는 개별주택가격 하나에 토지값과 건물값이 섞여 있습니다. 토지 근저당이 건물 신축보다 앞서면 내 보증금이 기댈 수 있는 돈이 건물값만으로 줄어든다는 판례 구조, 선순위채권 칸이 계약 전에는 법적으로 열리지 않는 이유, 그리고 선순위를 다 채워도 후순위 최우선변제 때문에 답이 안 나오는 구조까지 단계별로 정리했습니다.

전세보증보험 한도, '주택가격'을 뭘로 잡느냐에서 갈립니다

계산식은 이미 보셨을 겁니다. 주택가격에서 선순위채권을 빼면 보증이 커버할 수 있는 자리가 나온다는 그 식.

문제는 식이 아니라 칸입니다. **'주택가격' 칸에 뭘 넣어야 하는지**에서 멈춥니다. 공시가격은 조회할 줄 아는데, 조회해서 나온 그 숫자 하나를 그대로 넣으면 되는 건지, 아니면 그 안에서 뭔가를 갈라내야 하는 건지가 안 보입니다.

결론부터 말하면, **갈라내야 하는 집이 있습니다.** 그리고 갈라내야 하는지 아닌지는 주택 유형과 등기부 두 곳의 날짜로 갈립니다. 이 글은 그 갈림길만 다룹니다.

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1. 뼈대만 먼저 세웁니다 — 확정 퍼센트 없이

전세보증금반환보증의 구조는 이렇습니다.

여기서 「주택가격의 몇 퍼센트까지」, 「담보인정비율 몇 퍼센트」 같은 숫자를 기대하셨다면, 이 글은 그 숫자를 드리지 않습니다. **못 드리는 게 아니라 드리면 안 되기 때문입니다.**

「주택도시기금법」은 전세보증금반환보증을 공사의 법정 업무로 열거할 뿐, 가입 한도나 비율은 정하지 않습니다. 법문에 「해당 주택의 담보인정비율 등 정관으로 정하는」 사유라는 표현이 나오긴 하지만, 이는 전세보증금반환채권에 금융기관의 질권 등 담보권이 설정된 경우 업무협약으로 보증을 제공한다는 조항의 단서입니다. 비율과 한도는 법률이 아니라 **기관이 정한 기준**으로 운영됩니다.

그래서 흔히 돌아다니는 「공시가격 ×126%」, 「담보인정비율 90%」 같은 수치는 법령 원문에서 확인되지 않습니다. 기관 업무규정이고, 기관마다 다르고, 개정될 수 있습니다. 확정 수치는 반드시 해당 기관 창구에서 확인하셔야 합니다.

그럼 뭐가 남느냐. **기관이 무엇을 하든 변하지 않는 뼈대**가 남습니다.

분모(주택가격)가 클수록 유리하고
분자(선순위채권)가 클수록 불리하며
**두 항 모두 내가 직접 값을 확정하기 어렵다**

그리고 하나 더. 보증기관이 나서도 **내 순위가 좋아지지는 않습니다.** 「주택임대차보호법」의 보증금 회수 조항은 우선변제권을 승계할 수 있는 기관으로 주택도시보증공사, 보증보험 허가 보험회사, 한국주택금융공사를 열거하면서, 이들이 **「보증금반환채권을 양수하여 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계」**하는 구조로 정하고 있습니다. 같은 조항은 승계기관도 **임차인이 대항요건을 상실하면 우선변제권을 행사할 수 없다**고 못박습니다.

즉 보증은 새로운 권리를 만들어내지 않습니다. **내 순위를 그대로 물려받을 뿐입니다.** 그래서 기관이 심사할 때 내 자리의 숫자를 보는 것이고, 그래서 이 뺄셈식이 존재하는 겁니다.

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2. 분모 해부 — 유형별로 '주택가격'의 정체가 다릅니다

여기가 첫 번째 갈림길입니다. 같은 「주택가격」이라는 단어인데, 유형마다 그 숫자가 무엇을 합쳐 놓은 것인지가 다릅니다.

|---|---|---|---|

**집합건물이면 상대적으로 단순합니다.** 내 호실 하나에 대해 공동주택가격이 매겨져 있고, 그 한 칸이 내 몫에 대응합니다.

**다가구·단독이 어렵습니다.** 건물 전체에 개별주택가격 하나가 매겨지는데, 이 숫자는 **토지값과 건물값을 합쳐 놓은 것**입니다. 그리고 뒤에서 볼 이유 때문에, 경우에 따라 **내 보증금은 그중 건물값에만 기댈 수 있습니다.**

**상가주택은 여기서 한 겹 더 들어갑니다.** 1층 상가, 2~3층 주택 같은 구조에서는 개별주택가격이 주택 부분만 반영하고 비주택 부분은 다른 방식으로 산정됩니다. 등기부상 토지면적과 주택가격 산정에 쓰인 토지면적이 어긋나는 경우가 생기고, 그 어긋난 만큼을 따로 계산해 붙여야 전체 값이 나옵니다.

지금 하실 것

자기 유형이 무엇인지부터 확정하세요. 건축물대장을 보면 됩니다.

대장구분이 **집합**이면 → 호실별 공동주택가격
대장구분이 **일반**이면 → 건물 전체 개별주택가격 (다가구·단독·상가주택)
층별개요의 **주용도**를 보면 주택분과 비주택분이 몇 층씩인지 나옵니다

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3. ★분모의 함정 — 그 숫자 전부가 내 몫이 아닐 수 있습니다

여기가 이 글의 첫 번째 핵심입니다.

「주택임대차보호법」의 보증금 회수 조항은 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이 **「임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금」**에서 우선변제받는다고 씁니다. 최우선변제 조항도 마찬가지로, 보증금 중 일정액의 범위와 기준이 **「주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1」**을 넘지 못한다고 하여 대지가액을 명시적으로 포함시킵니다.

**법문상으로는 토지도 내 책임재산입니다.** 원칙은 그렇습니다.

그런데 예외가 있습니다.

토지 근저당이 건물보다 먼저 잡힌 경우

대법원 1999다25532(배당이의)는 **대지에 저당권이 설정된 후 그 지상에 건물이 신축된 경우, 그 건물의 소액임차인은 대지의 저당권 실행으로 인한 환가대금에 대해 우선변제권이 없다**고 판시했습니다. 이 판례는 현재까지 변경·폐기 신호 없이 살아 있습니다.

대법원 2009다101275(배당이의)는 여기서 한 단계 더 나아가, 대지 저당권 설정 후 건물이 신축되고 그 신축건물에 다시 저당권이 설정되어 **일괄 경매된 경우** 신축건물의 확정일자 임차인과 소액임차인의 우선변제 범위를 다룹니다. 이 판례 역시 후속 인용을 통해 살아 있는 것으로 확인됩니다.

두 판례가 만드는 구조는 이렇습니다.

**원칙:** 임차인은 대지 환가대금에도 우선변제권을 행사할 수 있다.

**예외:** 단, 대지 저당권이 건물 신축보다 앞서면 그 대지 환가대금에서는 받을 수 없다.

**그래서 무슨 일이 벌어지느냐.** 개별주택가격이 5억이라고 합시다. 그중 토지분이 3억, 건물분이 2억이라고 합시다. 토지 근저당이 건물 신축보다 앞서 있다면, 내 보증금이 기댈 수 있는 돈은 **5억이 아니라 2억**입니다. 분모가 통째로 쪼그라듭니다.

지금 하실 것 — 날짜 두 개 대조

이건 등기부와 건축물대장만으로 확인 가능합니다.

| 확인할 것 | 어디서 | 적어둘 값 |

|---|---|---|

| 토지 근저당 **설정일** | 등기부등본 **을구** (토지 등기 또는 공동담보 표시) | ______ |

| 건물 **신축일(사용승인일)** | 등기부등본 **표제부** / 건축물대장 | ______ |

**토지 근저당 설정일이 신축일보다 앞서면**, 이 집은 「주택가격 전체」가 아니라 「건물값만」으로 계산해야 하는 집일 수 있습니다.

여기서 손으로 하기 어려운 게 시작됩니다. 개별주택가격 한 칸에서 **토지 공시지가분을 빼내 건물값만 분리**해야 하는데, 등기부상 토지면적과 주택가격 산정에 쓰인 토지면적이 같은지 다른지에 따라 계산 경로가 달라집니다. 조회는 되지만, 두 값을 갈라서 다시 붙이는 계산은 계산기로는 잘 안 됩니다.

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4. 분자 해부 — 선순위채권에 뭐가 들어가나

이제 뺄셈식의 다른 쪽입니다.

근저당은 채권최고액 그대로 쌓으세요

등기부 을구의 근저당권에는 **채권최고액**이 적혀 있습니다. 보통 실제 대출금의 110~130% 수준으로 설정됩니다. 여기서 많이들 「실제로는 이만큼 안 빌렸을 테니 나눠서 계산하자」고 합니다.

**하지 마세요.** 실제 잔액은 등기부에 나오지 않습니다. 채무자가 갚았는지, 다시 당겼는지, 한도대출로 왔다 갔다 하는지 임차인은 알 수 없습니다. 경매에 갔을 때 배당요구되는 금액은 최고액 범위 안에서 실제 채권액이지만, **계약 전에 그걸 알 방법이 없습니다.** 그래서 보수적으로 채권최고액 그대로 쌓는 게 맞습니다.

「선순위채권에 무엇을 어떻게 산입하는지」— 최고액 기준인지 잔액 기준인지, 다가구 선순위 보증금을 어떻게 넣는지 — 는 기관마다 정하는 사항이라 법령에 없습니다. 다만 **내가 후보를 추릴 때는 불리한 쪽으로 놓는 게 안전합니다.**

그리고 다가구면, 등기부에 없는 항이 하나 더 붙습니다

집합건물은 내 호실이 독립된 등기이므로, 다른 호실의 임차 사정이 내 배당에 직접 끼어들지 않습니다.

**다가구는 다릅니다.** 건물 전체가 하나의 등기이고, 나 말고도 여러 세대가 같은 건물에 세를 살고 있습니다. **그리고 그 사람들의 보증금은 등기부에 한 줄도 나오지 않습니다.** 전세권 등기를 한 세대가 아니라면 흔적이 없습니다.

그런데 그 보증금들은 나보다 먼저 전입하고 먼저 확정일자를 받았다면 **내 앞 순위입니다.** 분자에 반드시 들어가야 할 항인데, 등기부에는 없습니다.

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5. ★그 항을 계약 전에 못 채우는 이유 — 법이 문을 여는 시점

「그럼 확정일자 부여현황을 떼면 되잖아」— 맞습니다. 다만 **시점이 문제입니다.**

「주택임대차보호법」의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공 조항을 보면, 정보제공을 요청할 수 있는 사람은 **「이해관계가 있는 자」**입니다. 그리고 **「임대차계약을 체결하려는 자」**는 별도 항에서, **「임대인의 동의를 받아」** 요청할 수 있다고 정하고 있습니다.

같은 법의 임대인 정보 제시 의무 조항은 더 명확합니다. **「임대차계약을 체결할 때」** 임대인이 확정일자 부여일·차임·보증금 정보와 국세·지방세 납세증명서를 제시하여야 한다고 되어 있습니다(동의로 갈음할 수 있습니다).

정리하면 이렇습니다.

| 내가 있는 단계 | 법이 열어주는 문 |

|---|---|

| 매물 3~4개 놓고 비교 중 | **없음** — 임대인 동의를 얻어야 하는데, 아직 계약할 집도 정하지 않았습니다 |

| 이 집으로 정하고 계약하러 감 | 임대인 제시 의무 발동 |

| 계약 체결 후 | 이해관계인으로서 요청 가능 |

**법이 문을 여는 시점이 「계약」입니다.** 후보를 추리는 단계에서는 이 서류를 쓸 수 없습니다. 임대인 동의를 얻을 수는 있지만, 아직 계약할지도 모르는 집 세 곳의 임대인에게 각각 동의를 구하는 건 현실적으로 잘 안 됩니다.

그래서 **확정일자 부여현황과 전입세대확인서는 「확인사살용」입니다.** 이 집으로 마음을 굳히고 계약 자리에 앉을 때 반드시 확인해야 할 서류이지, 후보를 추리는 단계의 도구가 아닙니다.

지금 하실 것

**후보 추리는 단계:** 등기부·건축물대장·공시가격으로 할 수 있는 데까지 하고, 명백히 위험한 집을 후보에서 뺍니다
**계약 자리:** 확정일자 부여현황 + 전입세대확인서 + 납세증명서를 반드시 받아 앞의 추정을 확인사살합니다

**순서가 반대면 시간을 버립니다.** 서류를 못 떼서 판단을 미루는 게 아니라, 서류를 뗄 수 있게 되기 전에 후보를 좁혀 놓는 게 맞습니다.

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6. ★뒤집는 대목 — 선순위를 다 채워도 끝나지 않습니다

여기가 이 글에서 가장 중요한 부분입니다.

앞의 다섯 단계를 완벽하게 했다고 합시다. 유형을 확정했고, 토지/건물을 갈랐고, 채권최고액을 다 쌓았고, 계약 자리에서 확정일자 부여현황까지 받아 **앞선 세대의 보증금을 전부 확인했다**고 합시다.

**그래도 답이 안 나옵니다.** 이유가 셋입니다.

(1) 최우선변제는 순위와 무관하게 먼저 빠집니다

「주택임대차보호법」의 보증금 중 일정액 보호 조항은, 소액임차인이 **「경매신청의 등기 전에」** 대항요건을 갖추면 보증금 중 일정액을 **다른 담보물권자보다 우선하여** 변제받는다고 정합니다. (참고로 이 조항은 대항요건만 요구하고 **확정일자를 요건으로 하지 않습니다.**)

즉 순위 다툼 밖에서 먼저 빠져나가는 돈입니다. **내 앞이냐 뒤냐를 따지지 않습니다.**

(2) 그래서 내 계약 이후에 들어올 세입자도 내 배당을 깎습니다

다가구에서 이게 결정적입니다. 내가 계약한 뒤에 옆 호실, 아랫층에 새 세입자가 들어옵니다. 그 사람이 소액임차인 범위에 들면, 경매가 났을 때 **나보다 뒤에 왔는데도 최우선변제로 먼저 가져갑니다.**

**「앞선 세대만 세면 된다」는 계산법이 여기서 무너집니다.** 계약 시점에 아무리 성실하게 선순위를 확인해도, 계약 이후에 생길 사람들은 셀 수가 없습니다. 존재하지 않는 정보이기 때문입니다.

그리고 같은 조항이 정하는 대로, 이 최우선변제 총량은 **주택가액(대지 포함)의 2분의 1**을 넘지 못합니다. 즉 정해진 파이를 여러 명이 나눠 가지는 구조이고, **나도 그 파이에 자격이 되면 참여하지만 비율로 안분됩니다.** 내가 소액임차인 범위를 넘으면 나는 그 파이에서 한 푼도 못 받으면서, 다른 호실 소액임차인들은 여전히 먼저 빠져나갑니다.

(3) 그 한도는 「지금 법」이 아니라 근저당 설정일 시점의 법령입니다

이게 마지막 함정입니다. 최우선변제로 얼마까지 보호되는지, 소액임차인 범위가 얼마인지는 시기별로 개정되어 왔고 지역별로도 다릅니다.

그런데 적용되는 기준은 **오늘 시점의 법령이 아닙니다.** 담보권 설정일 시점에 시행되던 법령입니다. 등기부에 박힌 근저당 설정일이 2015년이면 2015년 기준 한도가, 2021년이면 2021년 기준 한도가 적용됩니다. 같은 건물에 근저당이 여러 개 있으면 어느 것을 기준으로 삼느냐가 또 갈립니다.

**따라서 「지금 소액임차인 기준이 얼마니까 이만큼 빠지겠지」는 틀린 계산입니다.**

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7. 독자가 채우는 표 — 그리고 어디서 닫히는가

여기까지 읽으셨으면 채울 수 있는 칸과 못 채우는 칸이 갈립니다. 직접 채워보세요. **판정값은 드리지 않습니다.**

A. 혼자 채울 수 있는 칸

| 항목 | 확인처 | 내 값 |

|---|---|---|

| 주택 유형 (집합/일반) | 건축물대장 대장구분 | ______ |

| 공시가격 (공동주택가격 or 개별주택가격) | 부동산공시가격 알리미 | ______ 원 |

| 건물 사용승인일(신축일) | 건축물대장 / 등기부 표제부 | ______ |

| 근저당 채권최고액 합계 (말소된 것 제외) | 등기부 을구 | ______ 원 |

| 가장 빠른 근저당 설정일 | 등기부 을구 | ______ |

| 토지 근저당 설정일 | 등기부 을구 / 토지 등기 | ______ |

| 전세권·가압류 등 기타 등기 | 등기부 갑구·을구 | ______ |

| 토지별도등기 / 신탁 / 공동담보 표시 | 등기부 | 있음 / 없음 |

B. 계약 자리에 가야 열리는 칸

| 항목 | 언제 열리나 |

|---|---|

| 앞선 세대의 보증금·확정일자 | 임대인 동의 또는 계약 체결 시 |

| 전입세대 현황 | 계약 관련 이해관계 성립 후 |

| 임대인 미납 국세·지방세 | 계약 체결 시 제시 의무 |

C. 채워도 답이 안 나오는 칸

| 항목 | 왜 안 나오나 |

|---|---|

| 토지분 vs 건물분으로 갈린 주택가격 | 개별주택가격 한 칸에서 토지 공시지가분을 빼내야 하고, 등기부 토지면적과 산정 토지면적이 어긋나면 보정이 필요 |

| 내 계약 이후 들어올 세입자 수와 그들의 보증금 | **계약 시점에 존재하지 않는 정보** |

| 근저당 설정일 시점 법령 기준 최우선변제 한도 | 시기별·지역별 12개 구간, 어느 담보권을 기준일로 삼느냐가 또 갈림 |

| 다른 호실 최우선변제와 내 몫의 안분 비율 | 건물 환가대금 절반이라는 한도 안에서 여러 명이 비율로 나눔 — 배당표를 세워야 나옴 |

기준선 — 판정이 아니라 방향

**분모는 작게, 분자는 크게** 잡아보세요. 그렇게 해도 여유가 있으면 후보에 남기고, 그렇게 하면 빠듯해지면 다른 집을 더 보세요
**토지 근저당 설정일 < 신축