전월세 계약 전 반드시 확인해야 할 필수 체크리스트 7가지 (2026 최신)
근거 법령·판례: 주택임대차보호법
계약 전 현장 방문부터 공적 장부 확인까지 임차인이 놓치기 쉬운 필수 체크리스트 총정리
마음에 쏙 드는 전월세 집을 발견하셨나요? 당장이라도 가계약금을 입금하고 싶겠지만, 덜컥 계약부터 했다가 수천, 수억 원의 보증금을 잃는 사례가 여전히 빈번하게 발생하고 있습니다. 안전한 전세계약, 월세계약을 위해 계약금 입금 전 반드시 챙겨야 할 필수 체크리스트를 정리했습니다.
1. 📋 건축물대장 확인 (불법건축물 여부)
집을 볼 때 가장 먼저 떼어봐야 할 서류는 등기부등본이 아니라 '건축물대장'입니다.
💡 주의: 건축물대장 우측 상단에 노란색으로 [위반건축물]이라는 딱지가 붙어 있다면 계약을 피해야 합니다.
베란다를 불법 확장했거나, 고시원이나 상가를 주거용으로 불법 개조한 이른바 '근생빌라'인 경우 전세자금대출이 거절되거나 전세보증보험 가입이 막힐 수 있습니다. 기준은 상품마다 달라서, 예를 들어 HUG 전세보증금반환보증은 위반건축물이면 가입을 받지 않되 아파트는 이 조건에서 제외합니다. 신청할 은행과 보증기관에 해당 주소로 가입 가능 여부를 먼저 확인하세요.
2. 🔍 등기부등본 확인 (소유자와 빚)
부동산의 신분증인 등기부등본을 통해 두 가지를 반드시 체크해야 합니다.
- 갑구 (소유권): 계약하러 나온 집주인의 신분증 이름과 등기부상 소유자 이름이 정확히 일치하는지 대조하세요. 가압류, 가처분, 경매개시결정 등의 기록이 있다면 절대 계약해선 안 됩니다.
- 을구 (소유권 이외의 권리): 근저당권(집주인이 집을 담보로 빌린 돈)이 얼마나 있는지 확인하세요. 채권최고액과 내 보증금을 합친 금액이 집값의 70%를 넘는다면 '깡통전세'의 위험이 커집니다.
3. 💧 현장 점검 (누수, 곰팡이, 수압)
서류가 완벽해도 거주 환경이 열악하면 고통스럽습니다. 집을 보러 갈 때는 채광뿐만 아니라 벽지 구석의 곰팡이 흔적, 장판 들뜸(누수 의심), 싱크대와 변기의 수압 및 배수 상태를 꼼꼼히 점검해야 합니다.
4. 👥 선순위 임차보증금 확인 (다가구 주택)
건물 전체를 한 사람이 소유한 '다가구 주택(원룸 건물 등)'의 경우, 나보다 먼저 들어와 있는 다른 세입자들의 보증금 합계를 알아야 합니다. 건물이 경매로 넘어가면 나보다 먼저 대항요건(입주·전입신고)과 확정일자를 갖춘 세입자와, 소액임차인 최우선변제금이 내 보증금보다 먼저 배당될 수 있기 때문입니다.
📌 Check: 계약 전 집주인에게 '전입세대확인서'와 '임대차정보제공동의서'를 당당히 요구하세요. 다만 전입세대확인서에는 세대주의 성명과 전입일자만 나오고 보증금 액수는 표시되지 않으므로, 선순위 보증금 규모는 임대인의 정보 제시 또는 동의를 통해 확인해야 합니다.
5. 🧾 집주인 세금 체납 확인
등기부등본에 나오지 않는 가장 무서운 함정이 바로 '미납 국세/지방세'입니다. 법정기일이 내 확정일자보다 앞선 세금은 경매 때 내 보증금보다 먼저 가져갈 수 있습니다. 계약 시 특약으로 '국세/지방세 완납증명서 제출'을 명시하는 것이 가장 확실합니다.
6. 🛡️ 전세보증보험 가입 가능 여부
HUG 등의 전세보증금반환보증에 가입할 수 있는 집인지 미리 확인해야 합니다. 빌라(연립·다세대)처럼 시세 자료가 없는 집은 보통 공시가격으로 한도를 잡는데, HUG 기준으로는 보증금과 선순위 채권을 합친 금액이 공시가격의 126%(공시가격 적용비율 140% × 담보인정비율 90%) 안쪽이어야 합니다. 아파트·오피스텔은 시세가 먼저 쓰여 계산이 다르고, 금액 기준을 넘지 않아도 위반건축물 같은 다른 사유로 거절될 수 있습니다.
7. 📝 나를 보호하는 안전 특약 작성
계약서에 도장을 찍기 전, 아래와 같은 보호 특약을 반드시 추가하세요.
- "잔금일 익일(다음날)까지 현재의 등기부상 권리관계를 유지하며 새로운 담보물권을 설정하지 않는다."
- "전세자금대출 부결 시 본 계약은 무효로 하고 계약금은 전액 즉시 반환한다."
💡 결론: 돌다리도 두드려보는 계약의 지혜
전월세 계약은 개인의 자산 중 가장 큰 금액이 오가는 중요한 거래입니다. 중개사의 말만 믿고 섣불리 계약금을 입금하기 전, 스스로 한 번 더 꼼꼼히 서류를 확인하고 소중한 보증금을 안전하게 지켜내시길 바랍니다.